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怕被忽悠？十招搞掂霸王條款！

發(fā)表日期:2012/3/8 14:56:02 點(diǎn)擊數(shù)：5244

    南京市房管部門專家深度解析新版購房合同

    第一招
    共有共用分?jǐn)偺顚懨鞔_
    新版合同附件3就計(jì)入共有共用分?jǐn)偯娣e的部位、附件7就業(yè)主共有的配套房屋和建筑作了明確的規(guī)定。

    解讀：本次新版合同中，附件3的內(nèi)容和附件7中第一部分中對(duì)于共有共用分?jǐn)偯娣e的相關(guān)內(nèi)容的描述應(yīng)該與開發(fā)商在網(wǎng)上房地產(chǎn)公示的內(nèi)容一致。如果不一致，購房人可以向房管部門舉報(bào)。

    第二招
    抵押房不及時(shí)解押雙倍賠
    新版合同附件5提出：“因甲方原因?qū)е律鲜鲎N抵押登記手續(xù)遲延辦理、經(jīng)乙方催告后__ 天內(nèi)仍未辦理，或甲方提供虛假‘甲方己通知抵押權(quán)人預(yù)售該商品房的證明’的，乙方有權(quán)解除本合同，并按下列方式清理和結(jié)算：［］甲方應(yīng)在本合同解除后__ 天內(nèi)將己付價(jià)款以及按__ 利率計(jì)算的利息返還乙方，并另按已付價(jià)款的金額的一倍向乙方承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。”

    解讀：明明房子已經(jīng)抵押給銀行了，卻隱瞞購房人收取購房款，事后還不及時(shí)辦理解押程序，致使購房人付了錢，房子還在銀行名下，新版合同針對(duì)的正是這“一房?jī)芍鳌钡淖龇ā?br>    因此購房人要注意這是個(gè)選擇條款，一定要選中才生效。這個(gè)選擇條款對(duì)用現(xiàn)金支付房?jī)r(jià)的購房人尤其重要。對(duì)采用按揭付款的購房人，若開發(fā)商不及時(shí)解押，開發(fā)商也不可能及時(shí)收取后續(xù)價(jià)款，購房人的風(fēng)險(xiǎn)限于首付款。當(dāng)然，購房人也可利用一些開發(fā)商急于回款的壓力，爭(zhēng)取對(duì)自己有利的合同條款。

    第三招
    精裝房房?jī)r(jià)裝修分開簽
    新版合同第四條規(guī)定該總價(jià)款由下列款項(xiàng)構(gòu)成：［］房?jī)r(jià)款：（）元。［］房屋套內(nèi)的裝飾裝修款：（）元。

    解讀：自從有了精裝修房，因?yàn)檠b修部分也算入房?jī)r(jià)，業(yè)主實(shí)際是為裝修部分多交了契稅和維修基金。有精明的業(yè)主要求開發(fā)商分開簽兩份合同，開發(fā)商卻對(duì)業(yè)主建議充耳不聞。新版合同使購房人在填寫合同時(shí)更容易將房?jī)r(jià)和裝修款分開。雖然按規(guī)定，目前裝修部分仍要交契稅，只能免交維修基金，但將裝修價(jià)和房?jī)r(jià)各是多少寫進(jìn)合同，遇到裝修縮水、房?jī)r(jià)虛高，購房人容易判斷、好討說法
    。
    第四招
    備案表和面積測(cè)繪不能少
    新版合同第六條、第七條明確規(guī)定，強(qiáng)制約定交付時(shí)必須出示竣工驗(yàn)收備案表和房屋實(shí)測(cè)面積。

    解讀：竣工驗(yàn)收合格才能交房，但以往合同卻沒有這一條。合同明確規(guī)定沒有這兩樣（竣工驗(yàn)收備案表和《房屋測(cè)繪成果》）算遲延交付；對(duì)于相關(guān)配套設(shè)施到期達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，合同中也約定相應(yīng)違約責(zé)任。同時(shí)，開發(fā)商交付房屋時(shí)必須出示實(shí)測(cè)面積，一是為了保證購房人在房屋交付后能夠及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)登記，二是為購房人與開發(fā)商結(jié)算合同價(jià)款、判斷是否享有合同解除權(quán)以及是否行使合同解除權(quán)提供依據(jù)。

    第五招
    延期交付可要求賠租金
    新版合同第六條明確延期交付開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)“［］按照己收價(jià)款的中國人民銀行同期商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的遲延期間的利息，向乙方支付違約金。［］按照己收價(jià)款的萬分之（）天計(jì)算，向乙方支付遲延期間的違約金。［］按照房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租舍標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。”

    解讀：這三個(gè)選項(xiàng)可任選，租金是計(jì)算購房人實(shí)際損失的一種方法；從另一個(gè)角度講，開發(fā)商多拖一個(gè)月交付，購房人的資金就多一個(gè)月不能實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，因此購房人也可以按其向銀行貸款的利息來計(jì)算違約金。哪個(gè)賠償多，購房者就選擇哪條。

    第六招
    變更規(guī)劃要給業(yè)主補(bǔ)償
    新版合同第九條規(guī)定：開發(fā)商變更規(guī)劃一定要通知購房人，購房人無論是否解除合同，都有權(quán)獲得賠償。

    解讀：由于更改規(guī)劃和設(shè)計(jì)有多種情況，影響也不一樣，因此合同不便逐條寫明具體賠償數(shù)額，但己迫使開發(fā)商承認(rèn)應(yīng)當(dāng)賠償，為雙方論是非提供了直接依據(jù)。另外，第九條第六款在建設(shè)部規(guī)定的退房權(quán)利之外，給予購房人不退房但可要求開發(fā)商經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)臋?quán)力。購房人可在權(quán)衡后作出有利于己的選擇。

    第七招
    面積誤差約定的要明確
    新版合同第十一條第一款明確將面積差異的處理辦法詳細(xì)寫出，其中允許誤差比例是可以通過填寫來約定的，給購房人選擇權(quán)；同時(shí)規(guī)定不得超過百分之三，防止開發(fā)商利用此條牟利。

    解讀：不少購房人拿房，被開發(fā)商通知房子面積多出來了，要補(bǔ)交房?jī)r(jià)款。購房人拿出合同一看，此條往往就是約定：參照省或市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。這個(gè)比值越小越利于保護(hù)購房人利益。但該選項(xiàng)還有空白條款可以填，如果開發(fā)商堅(jiān)持用空白處另選解決方案，那購房人應(yīng)當(dāng)弄清內(nèi)容再簽字。購房者還可爭(zhēng)取在空白條款中對(duì)得房率進(jìn)行相應(yīng)約定。

    第八招
    層高裝修縮水都算違約
    第十一條第二款明確：‘該商品房的實(shí)際層高低于第一條約定層高，其誤差值超過國家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)允許誤差值的，甲方承及擔(dān)下列責(zé)任：該商品房交付的裝飾裝修村料和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)低于附件4約定標(biāo)準(zhǔn)的，甲方承擔(dān)下列違約責(zé)任：［］按交付時(shí)的市場(chǎng)差價(jià)雙倍賠償乙方。

    解讀：新版合同明確將層高和裝修縮水的問題明確提了出來。雖然實(shí)踐中開發(fā)商仍可能壓制購房人對(duì)此條不填空、不選擇，但新合同畢竟提醒了這兩點(diǎn)。對(duì)層高縮水，即使合同不約定，如果超出國家有關(guān)規(guī)范，購房人仍可向工程質(zhì)量監(jiān)管部門舉報(bào)。

    第九招
    房屋保修約定限時(shí)上門
    新版合同第十三條細(xì)化了開發(fā)商的保修責(zé)任：“保修期內(nèi)，……甲方或其受托人接到乙方的報(bào)修通知后應(yīng)在__小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)檢查（雙方另約時(shí)間的除外），并根據(jù)工程質(zhì)量.問題的實(shí)際情況與乙方商定具體維修日期，及時(shí)、合理安排維修。”
    “甲方或其受托人怠于履行該商品房工程質(zhì)量保修責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)下列責(zé)任：［］按每拖延一天（）元計(jì)算，向乙方支付違約金。（或其它約定責(zé)任）”

    解讀：將維修時(shí)間、賠償標(biāo)準(zhǔn)予以明確約定，讓開發(fā)商盡維修義務(wù)。

    第十招
    充分利用“反霸王條約”
    新版合同規(guī)定了第十九條“反霸王條約”的條款、規(guī)定：“附件內(nèi)容、空格部分的填寫內(nèi)容排除鉛印部分中的非選用性內(nèi)容，且系不合理地減輕或免除本合同約定應(yīng)當(dāng)由甲方承擔(dān)的責(zé)任，或者不合理的加重乙方責(zé)任、排除乙方主要權(quán)利的，仍以被排除的鉛印內(nèi)容為準(zhǔn)。”

    解讀：這個(gè)條款的設(shè)立就是為限制開發(fā)商的霸王合同行為，使購房人在相關(guān)爭(zhēng)議中取得相對(duì)有利地位。購房人在簽訂合同時(shí)就應(yīng)盡量選用合同鉛印部分的條款。處理爭(zhēng)議時(shí)也可利用第十九條的規(guī)定，與開發(fā)商在法庭上爭(zhēng)取能的合法權(quán)益。

    摘自現(xiàn)代快報(bào)

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